登記地積と評価地積の違いを徹底解説：不動産の実際の広さと税務の広さを正しく理解する

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登記地積と評価地積の基本を理解する

登記地積とは、登記簿に正式に記録されている土地の広さのことです。法的な権利関係を確定するうえでの基準となり、抵当権や所有権の主な根拠にもなります。公図や登記簿謄本には地積が表示され、現実の境界線に沿って測量された値として扱われます。実務では、登記地積が小さく表示されていたり、逆に大きく表示されているケースもあり、測量時期や筆界の確定状況に左右されることが多いです。そのため、物件の取引時には、まずこの公式の広さを確認することが大切です。現場の感覚と法的な数字が必ずしも同じではないという点を理解しておけば、後のトラブルを減らせます。

評価地積は、税金や評価額を算定する際に使われる、いわば“課税のための広さ”です。固定資産税の評価額を決める根拠として用いられ、相続税評価額にも影響します。評価地積は、現実の測量結果だけでなく、評価基準や路地の負担、建築規制の影響など、さまざまな要素を総合して決められることが多く、登記地積とは異なることがあります。つまり、同じ土地でも税務と登記のしくみで用いられる広さが違うため、税金計算の段階で意外な差が生じることがあるのです。

差が生じる理由は、道路との接道状況の変化、私道負担の有無、筆界の確定の経緯、または過去の測量精度の違いなどが挙げられます。これらの要因は、実際の現場の広さと登記簿の地積、税務上の評価地積に微妙な差を作り出します。実務上は、登記地積と評価地積を並べて確認する癖をつけ、もし大きな差がある場合には専門家に相談するのが安全です。土地の売買や贈与、相続などの場面では、この“2つの地積”を理解しておくことで、トラブルの種をあらかじめ避けられます。

項目	登記地積	評価地積
意味	法的に登録された公式の広さ	税務・評価のための広さ
用途	権利関係・登記・抵当	固定資産税・評価額計算
計算基準	公的測量の結果・筆界	評価基準・課税用の計算
変動	乖離が起こる場合がある	状況で変動することがある

実務での使い方と注意点

不動産を購入したいときは、登記地積と評価地積の両方を必ず照合します。取引資料には登記地積が記載される一方で、税務の資料には評価地積が使われることが多く、ここに差があると実際の負担が変わってくるためです。現地を見ただけでは正確な面積は分かりません。現場の感覚と公的資料の数値は異なることが普通だと考え、現地測量の有無や測量の精度、登記簿の最新性をチェックする習慣をつけましょう。また、建物を建てる計画がある場合には、建ぺい率や容積率の適用にも影響します。こうしたときには、専門家に依頼して筆界を確定したり、現地測量を実施したりするのが最も安全です。

差異が大きい場合の対応としては、境界確定の手続きや筆界特定制度の利用を検討します。筆界特定は、法的な境界を明確にする手続きで、後のトラブルを減らす効果があります。費用や期間はケースによって異なりますが、長期的にはトラブル回避と資産価値の安定につながります。登記地積と評価地積の差を理解し、定期的に資料を更新することが重要です。購入前には、売主・仲介業者・司法書士・税理士などの専門家と情報を共有して、納得のいく判断を下しましょう。

ピックアップ解説

ある日、友だちと街の地図アプリを見ながら、『登記地積と評価地積ってどう違うの？』と話題になった。私は最初、地積はただの面積だと考えていたが、実際には法的な広さと税務の広さが別物で、取引のときに大きな影響を与えることを知った。登記地積は公式な面積で、権利の基盤になる。一方、評価地積は課税の算定に使われるため、同じ土地でも税額が変わる可能性がある。差を理解することは、お金の話だけでなく、境界や測量という現実の話にもつながる。だから、物件を扱う際には必ず両方を確認し、必要なら専門家に相談するのが大切だ。

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