公簿面積と専有面積の違いを徹底解説｜不動産の基本を押さえて賢く選ぶ方法

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公簿面積と専有面積の基本を押さえよう

公簿面積は「公的に登録された面積」のことです。土地登記簿に記録される面積であり、税金の計算や法的な境界の根拠として使われます。建物の場合も、建物の登記情報として公簿面積が記載され、権利関係の基準となります。一般の人が日常的に見るのは「公簿面積」がすべてではなく、販売時には別の面積指標が使われることも多いです。

不動産の値段を決めるとき、売買契約の対象となるのは「専有面積」という私たちの生活空間の大きさです。専有面積は、建物の私有部分の床面積を指し、居住空間の広さ感を表す値です。

この二つは似ているようで、使い道が違います。公簿面積は法的・公的な意味を持ち、専有面積は日常生活に直結する実用的な数値です。物件を比較するときは、両方の数値を同時に確認することが大切です。

ここからは、具体的な違いを分かりやすく整理していきます。

公簿面積は、法的な根拠に基づく正式な面積であり、主に登記簿・公的台帳に記録されている数値です。これは土地や建物の所有権・境界・課税基準を決める際の基本となるため、誰が見ても一貫した基準を持つ必要があります。例えば、土地の公簿面積は登記簿の地積欄に記載され、固定資産税の課税根拠として使われます。建物のケースでも、建物登記や用途変更の手続きでこの面積が参照されます。公簿面積は実際の居住スペースとは必ずしも一致しません。登記の際の境界線の描き方、測量の時期、測量者の基準や法改正などの影響を受けやすく、時には「実測と乖離して見える」こともあります。この乖離が生まれる理由は、重ねて説明すると、実測値は現場の状況、建物の構造の変更、壁の厚みの扱い、敷地の形状の複雑さ、さらには過去の測量時点の基準の違いなど、多くの要因が絡むためです。したがって、公簿面積は、主に“公的な権利と税務の根拠”として機能し、個人が日常の生活の中で使う空間の広さを直接示すものではありません。これを理解していれば、後々の法的手続きや税額の算出時に混乱を避けられます。

一方、専有面積は私有部分の床面積を指し、実際に居住できる空間の広さを示す指標として広く使われます。住宅の購入時には、多くの場合この専有面積が最も重要な判断材料になります。専有面積は、建物の設計図や販売資料に基づき、物件の販売価格や月々の費用にも影響します。測定方法には「壁芯」「内法」「床面積換算」などの言葉があり、同じ部屋でも測定の基準が異なると数値が変わることがあります。例えば、壁の中心から中心までの距離を数える壁芯法と、室内の実際の天井や床の内側の程度を測る内法法は、使われる場面によって解釈が異なります。また、専有面積にはバルコニーが含まれるかどうかの扱いも重要です。一般的には、専有部分として扱われる範囲に含まれることが多いですが、管理規約や販売契約によっては含まれない場合もあります。実務では、同じ物件でも開示される専有面積の値が複数あることがあり、購入検討の際には「専有面積とバルコニー面積をどう扱うか」「実測と公示の差はどれくらいか」を確認する必要があります。さらに、専有面積は居住空間の感覚を左右するため、家具の配置や動線の確保など、生活の質を直結させる要素と深く結びつく点も覚えておくと良いでしょう。

<table> <th>項目 公簿面積 専有面積 定義 公的に登録された面積 私有部分の床面積 用途 税務・法的根拠 居住空間の広さの目安 測定根拠 登記簿・公的台帳 建築設計・販売資料の基準 測定方法の差 公的基準で、実測と乖離することがある 壁芯・内法・床面積換算などで変わる table>div>

このように、同じ“面積”でも、名前と目的が違うと意味合いが全く変わります。物件を探すときは、両方を確認し、どの面積がどんな場面で使われるのかを意識することが大切です。

ピックアップ解説

友達とカフェで物件の話をしているとき、私が『公簿面積と専有面積、どっちを先に見るべき？』と尋ねると友人はこう答えました。『まず公簿面積を確認して税金の話を把握し、次に専有面積で居住空間を想像するのが鉄則だよ。』同じ物件でも、契約書に載る公的な数字と、実際に暮らす空間の感じ方は必ずしも一致しません。だから、比較の際は両方を照らし合わせ、測定方法の違い（壁芯・内法・バルコニーの扱い）を意識しておくと安心できます。僕はこのポイントをメモして、物件選びの判断軸を増やすよう心がけています。結局は、公式資料と実際の生活感の両方を見て判断するのが最も賢い選択だと感じています。

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