irrとnoiの違いを徹底解説！意味・計算・使い分けのポイント

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irrとnoiの違いを理解する基本

ここでは、IRRとNOIの違いを、全体像と具体的な数値のイメージに分けて説明します。まず、IRRは「内部収益率」の略で、投資の将来キャッシュフローを現在価値に換算して、投資がどれだけの利回りで回るかを数字で示します。投資実務では、初期投資額を回収したうえで、さらにどれだけの利益が続くのかを1つの指標として表すため、年ごとの入出金をすべて考慮します。この考え方は、投資の“時間価値”を前提にしている点が特徴です。

次に、NOIは「純運営利益」の意味で、物件が日常的に生み出す現金ベースの利益を表します。NOIは、賃料収入から運営費用（管理費、修繕費、保険料など）を引いた額です。ここには金融費用や税金、ローン返済は入れません。つまりNOIは“物件そのものの現金力”を示す指標で、物件の収益力を測るときの基本的な目安として使われます。

IRRとNOIの根本的な違いは“時間と cash flow の扱い方”です。IRRは将来のキャッシュフローを現在価値に換算して投資全体の成否を評価します。一方でNOIは現時点での現金創出能力を示し、運用の健全性を判断する目的で使われます。

この二つの指標は、同じ投資対象でも視点が異なるため、混同すると誤解を生みやすい点に注意しましょう。

そこで、以下のポイントを押さえると、IRRとNOIの使い分けがしやすくなります。

ポイント1：NOIは物件の現金力を測る入口。

ポイント2：IRRは全体の投資利回りを比較する基準。

強調しておくべき点として、NOIだけで投資の成否を判断せず、IRRとの組み合わせで判断するのが安全です。

以下の表も参考に、二つの指標の役割を比較してみましょう。

比較項目	IRR	NOI
意味	投資全体の利回りを年率で表す指標	物件の年間純粋な運営利益
計算方法	初期投資と将来キャッシュフローから割引率を求める	総収入から運営費用を差し引いた額
使い道	投資の総合的な魅力度比較	物件の収益力の現金ベース評価
注意点	キャッシュフローの前提が重要、リスクの反映は別途必要	財務構造（融資・税金）を除外して評価する点に注意

この表を基準に、実務での判断を組み立てると、数字が意味する現実像が見えやすくなります。ここまでの説明で、IRRとNOIの立ち位置がイメージできたらOKです。

ピックアップ解説

ねえ、IRRって結局何？と友達に聞かれて、私はこう答える。IRRは“投資がどれくらいの速さで元手を回収して利益を生むか”を示す未来の約束のような数字。NOIはその対極で、物件そのものが“今現在どれくらい現金を作れるか”を教えてくれる、現状の力の指標。だからNOIは現金力の測定、IRRは投資全体の魅力を測る比較指標。二つを同時に見ると、どの投資が現実味のある選択かが分かってくる。たとえば、NOIが高くてもIRRが低い場合、資金の回収が遅い可能性がある。反対にIRRが高くてもNOIが低いと、運用の安定性に問題があるかもしれない。結局は、両方の意味を理解して使い分けることが、賢い投資判断への近道だと思う。

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