NCFとNOIの違いを徹底解説：資産評価のいまさら聞けないポイント

---

NCFとNOIの違いを徹底解説：資産評価のいまさら聞けないポイント

このキーワード「ncf　noi　違い」は不動産投資や財務の勉強をしている人にとって欠かせない話題です。NOIは Net Operating Income の略で、物件が日常的に生み出す純粋な営業収益を表します。一方、NCFは Net Cash Flow の略で、現金の流れ全体を示します。NOIとNCFの違いを理解することは投資判断やキャッシュフロー計画を正しく立てるうえでとても大切です。以下では専門用語の意味と計算の考え方、実務での使い分けを、できるだけ中学生にも分かるように丁寧に解説します。

結論を先に言うと、NOIは物件が生み出す営業の力を示す数値で、NCFはその力を現金として手元に残すまでの全過程を表す数値です。

NCFとは何か

NCFは現金ベースの最終的な手元現金の量を示す指標です。賃料収入やその他の現金収入から、日常の維持費や運営費を差し引いた額がNOIの源泉となることが多いのですが、NCFはここからさらに借入の返済、設備投資、税金の現金支出などを引いたあとに残る金額を意味します。

つまり現金の“入口”と“出口”をすべて勘案した結果の数値として、投資家が実際に手元に受け取る現金に近い指標です。

この考え方を実務に落とすときは、キャッシュフロー表を作成し、借入返済や資本的支出の影響を別枠で管理することが重要です。

NOIとは何か

NOIは net operating income の略で、物件が日常的に生み出す純粋な営業収益を示します。計算式としては NOI = 営業収入 - 営業費用 で表されます。ここでいう営業収入には家賃収入のほか、共益費の徴収分などは含まれますが、借入金の利息や税金、減価償却などの非現金項目は含めません。

営業費用には共用部の清掃・修繕費、管理費、広告費など日常的に発生する費用が含まれます。NOIを高めるためには家賃設定の最適化、空室率の低下、運営コストの効率化など実務的な工夫が必要です。

NOIは物件の“稼ぐ力”を示す基本指標であり、評価額の算定や複数物件の比較にも使われます。

指標	意味	計算の視点
NOI	物件が生み出す営業収益から日常費用を引いた值	NOI = 営業収入 - 営業費用
NCF	現金ベースの最終的な手元現金	NCF = NOI - 借入返済 - 設備投資 - 税金の現金支出 など

この2つの指標の使い分けを理解すると、実務での意思決定が格段に楽になります。

例えば NOI が高くても、借入の返済や設備投資が重くのしかかると最終的な現金は減ってしまう可能性があります。逆に NOI が低くても、低金利での借入条件や控除の活用でNCF をプラスに保てる場面もあります。

実務ではこの両方をセットで管理するのが基本です。

ピックアップ解説

NOIの深い話題を、友達と雑談する形で説明してみた。友達Aは『NOIって、結局物件がどれくらい“実際に使えるお金”を生み出しているかを示す指標だよね？』と尋ねた。僕は『そう、その通り。ただし現金として手元に残るのは別の話で、NOIはまず運用上の利益を測る指標。ここから借入返済や投資を引くと、手元に残る現金が見える』と答えた。話題はさらに深まり、家賃設定や空室対策、修繕計画といった現実的な工夫が具体例として出てきた。結局NOIは単なる数字ではなく、投資の現実の力を示す“橋渡し”だと改めて理解できた。

---