実測面積と登記面積の違いを徹底解説！土地の真の広さを見極める3つのポイント

---

実測面積と登記面積の違いを正しく理解するための基礎

土地の世界には、＜strong＞実測面積と＜strong＞登記面積という2つの広さの数値が存在します。実測面積は、現場で測量士が境界を実際に測って求めた広さのことです。これは物理的に存在する面積で、測量時の条件や地形の変化によって変わる可能性があります。一方、登記面積は法務局に登録されている面積で、登記簿に記載された公的な値です。登記面積は売買契約や抵当に入れるときの基準になりますが、必ずしも現場の実測と同じになるとは限りません。差が生じる理由は複数あり、境界の測量ミス、地盤沈下、昔の図面の訂正不足、分筆・合筆の変更が反映されていないこと、行政の手続の遅れなどが挙げられます。したがって、実測と登記の違いを理解することは、土地の取引や住宅建設の計画時に非常に重要です。売る側・買う側・銀行などの関係者それぞれがこの違いを理解していないと、後から「実測値と登記値が違う」というトラブルが起こりやすくなります。土地の評価を正しく行うには、測量士と司法書士・行政書士が連携して、現況と登記の整合性を確認する作業が必要です。ここでは、まず実測面積と登記面積の基本を押さえたうえで、実務での注意点と、現場と法務の間をつなぐポイントを整理します。


現地に足を運んで境界杭を確認することは、机上の数字だけでは見えない現実を照らし出します。地籍調査が進む地域では、境界の確認作業が進み、実測と登記の差を縮める取り組みが続けられています。とはいえ、すべてのケースで完全に一致するとは限りません。だからこそ、取引時には現地確認と登記情報の同時確認が不可欠なのです。

実測面積の特徴と測定の流れ

実測面積は、現場の測量で求める広さです。測量士は地籍境界の現況を確認し、境界杭や境界標識、隣地との境界取り決めを実測ツールで測定します。境界線が現況どこにあるかを正確に決める作業が中心です。地籍調査が進む地域では、境界が再測量されることがあり、実測値が更新される場合があります。測定には次のような機材と手順が使われます。

• 現地調査と権利関係の確認
• 境界点の測量と座標の確定
• 面積の算出と誤差の評価
• 資料の整合性の確認

現場での測定は、数ミリ・数十センチの差が積み重なると大きな面積の違いにつながります。測量結果は、図面やデータとして整理され、登記申請の根拠資料になることもあれば、隣地との協議の材料にもなります。実測の結果をどう公的な記録に反映させるかは、法務局の判断と行政の手続に左右されます。したがって、現場の実測値が確定したら、すぐに登記情報と照合し、必要なら訂正の手続きへ進むのが一般的です。

登記面積の意味と登記簿のしくみ

登記面積は、土地の権利関係を公的に証明するための数値です。法務局の管轄で、登記簿謄本や公図・地積測量図とともに管理されます。登記面積は、分筆・合筆・地目の変更、境界確定の結果などを反映して更新されます。つまり登記面積は“法的な広さ”を表す値であり、現場の実測値とは必ずしも一致しません。なぜなら、登記は「権利を守るための公的記録」であり、測量の精度だけでなく、法的手続きの進行状況や行政の更新タイミングにも左右されるからです。登記簿の情報は、不動産の取引時の最重要資料のひとつです。そこには地番・地積・所有権の表示が含まれ、契約書や抵当権設定書の基礎となります。現場と法務の間で齟齬があった場合、売買契約の条件や融資の審査に影響を与えることがあります。登記と現場の整合性をとる作業は、専門家の連携が欠かせません。この章では、登記面積がどのように決まり、どのタイミングで更新されるかの基本を押さえます。さらに、現場の実測値と登記情報の差が生じる代表的なケースを取り上げ、どう対応するのが賢明かを整理します。

現場と法務のつながり、実務での注意点

実務で最も大切なのは、現場の実測と登記情報の両方を確認する癖をつけることです。売買・賃貸・抵当設定など、取引の場面では以下の点を必ず押さえましょう。

• 登記簿謄本と公図・地図の最新情報を確認する
• 現地の実測図と登記簿の面積を照合する
• 分筆・合筆の履歴と現在の用途を確認する
• 境界の確定状況と隣地との協議の記録を確認する
• 差異がある場合は専門家（測量士・司法書士・行政書士）と連携して是正手続きを取る

現場と法務の間には、時に情報のズレや遅れが生じます。そんなときには、現地確認と登記情報の同時照合を徹底し、必要であれば追加測量や訂正の手続きを進めることが重要です。うまく進めるコツは、初めから“両方の情報を同時並行で管理する”体制を作ることです。これによって、後のトラブルを予防することができます。最後に、実務での注意としては、分筆・合筆の際の新しい面積が登記に反映されるタイミングを正確に見極めること、そして評価額の計算においても実測と登記の差が反映される場合があることを、契約書に明記しておくことです。

<table> <th>項目 実測面積 登記面積 定義 現場測定で得た広さ 登記簿に記載された広さ 用途 売買・測量時の判断材料 権利の公的基準・抵当設定 差が生じる要因 地形変化・測定誤差・新旧図の差 分筆・合筆・法改正・訂正待ち table>

このように、実測と登記は別々の目的と手続きで作られる数値です。どちらが正しいかを単純に比較するのではなく、目的に応じて適切な情報を使い分けることが大切です。現場と法務の狭間で迷ったときは、専門家のアドバイスを仰ぎ、最新の資料を揃えて判断する習慣を身につけましょう。

ピックアップ解説

実測面積について友人と雑談する形で話したときの会話風のネタです。友人が『現場の広さと登記の広さが違うのはなんで？』と質問してきました。私はまず、実測は現場の正確さを最優先して測る作業だと説明しました。境界がどこにあるか、地形がどう変わってきたか、測量の時期によって値が動くことがあると伝え、地盤沈下や境界杭の再確認が差を生む理由になると話しました。登記は法務局の公的記録で、権利の保護を目的としています。ここには時間の経過や法の改正、分筆・合筆の履歴が反映されます。私たちは「現場の実測値」と「登記の値」が同じであることを期待しがちですが、実務では“両方を照合して整合性を取る”ことが普通の流れです。会話の結論として、現場と登記の橋渡しをする専門家の役割が大きいこと、そして取引時には現地確認と登記情報を同時に確認することが大切だという話に落ち着きました。今後はこの橋渡しをスムーズにするための手順を、私たち自身が身につけていくべきだと感じました。

---